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長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)一直是投資者在經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴中用以尋求庇護(hù)的避風(fēng)港，因?yàn)榉康禺a(chǎn)能夠提高租金來抵消通脹的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以是高利潤(rùn)的，但對(duì)于那些直接管理房地產(chǎn)的人來說同樣是非常耗時(shí)、昂貴甚至令人沮喪的。這使得不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域中具有吸引力的投資方式。投資者可以享受較低的進(jìn)入成本和被動(dòng)的收入流，而無需積極管理租戶和建筑。

MAA房產(chǎn)信托(MAA.US)是其中一個(gè)很好的投資標(biāo)的。該公司是美國(guó)最大規(guī)模的機(jī)構(gòu)房東之一，擁有16個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)共300個(gè)公寓社區(qū)近10.2萬套公寓的所有權(quán)權(quán)益。亞特蘭大是MAA最大的市場(chǎng)，約占其同店收入的13%，其次是達(dá)拉斯、奧蘭多和坦帕等，而這些城市都具有高增長(zhǎng)、低失業(yè)率的特點(diǎn)。

MAA多年來在投資者回報(bào)方面創(chuàng)造了令人印象深刻的記錄。該公司在今年1月向股東支付每股1.40美元的股息，較上一季度增長(zhǎng)了12%，且這是該公司連續(xù)第116個(gè)季度派息。在過去近十年的時(shí)間里，MAA的累計(jì)回報(bào)率為272.3%，表現(xiàn)好于Vanguard不動(dòng)產(chǎn)信托指數(shù)ETF(VNQ.US)和標(biāo)普500指數(shù)這兩個(gè)基準(zhǔn)指數(shù)。

MAA一直在檢查安全、可靠的REIT投資。該公司擁有易于管理的債務(wù)和充足的流動(dòng)性，可以進(jìn)一步投資于一個(gè)已經(jīng)擁有房產(chǎn)和租戶的投資組合，產(chǎn)生可靠的(理想情況下是增長(zhǎng)的)現(xiàn)金流、以及可持續(xù)的股息支付率。

運(yùn)營(yíng)資金(FFO)是衡量REITs如何產(chǎn)生和使用現(xiàn)金的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，包括滿足其至少90%的應(yīng)稅收入用于支付股息的要求。在這方面，MAA的情況看起來不錯(cuò)。該公司預(yù)計(jì)，到2023年，核心FFO將升至每股8.88美元-9.28美元，較2022年的每股8.50美元大幅躍升。該公司今年的可比物業(yè)收入和每股收益也有望顯著高于去年。

與此同時(shí)，該公司目前基于現(xiàn)金流的派息率約為54%，按REIT的標(biāo)準(zhǔn)衡量的話相當(dāng)?shù)?，這表明該公司有能力隨時(shí)進(jìn)一步增加股息。MAA已經(jīng)連續(xù)13年提高股息，目前的股息收益率約為3.2%，股價(jià)約為174美元。

投資者對(duì)利率上升影響REITs擴(kuò)張資金能力、以及對(duì)租賃物業(yè)繼續(xù)大幅提高租金的擔(dān)憂抑制了他們對(duì)這一行業(yè)的興趣。不過，MAA是一家久經(jīng)考驗(yàn)的公司，其擁有信用評(píng)級(jí)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理、以及為其龐大投資組合的計(jì)劃收購(gòu)、開發(fā)和再開發(fā)提供資金的目標(biāo)市場(chǎng)。

MAA的股價(jià)在過去12個(gè)月里下跌了約17%，相比之下，標(biāo)普500指數(shù)在同一時(shí)期內(nèi)的跌幅為7%，Vanguard不動(dòng)產(chǎn)信托指數(shù)ETF的跌幅則為13%。當(dāng)然，該股在一年前的價(jià)格是創(chuàng)紀(jì)錄的，其股價(jià)/每股FFO的比率仍接近19倍，與過去10年的平均水平相當(dāng)，但遠(yuǎn)高于五年前的12倍。

因此，盡管近年來投資者普遍看好MAA，但情況總是會(huì)發(fā)生變化。租金上漲可能會(huì)放緩或停止，而房地產(chǎn)市場(chǎng)哪怕出現(xiàn)一點(diǎn)衰退也會(huì)削弱收益增長(zhǎng)的動(dòng)力。不過，總的來說，MAA一直被證明是一種為投資者增加財(cái)富的有效方法，無需直接擁有房地產(chǎn)或進(jìn)行管理，而且還具有上市公司股票所帶來的流動(dòng)性。該公司的資產(chǎn)負(fù)債表、投資組合和管理能力可以讓人相信，這種穩(wěn)定的表現(xiàn)可以持續(xù)下去。