當(dāng)下，無論是地產(chǎn)變革還是市場環(huán)境，均驅(qū)動著中國長租公寓市場需求持續(xù)釋放。一方面，地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”切換到“存量經(jīng)營”，對于擅長運營管理的企業(yè)而言是一次時代紅利，而存量經(jīng)營的一種重要方式，便是長租公寓；另一方面，一線城市置業(yè)門檻高，長租公寓提供了置業(yè)的替代方案，可一定程度緩解住房問題。剛需之下，長租公寓企業(yè)代表魔方生活服務(wù)集團（以下簡稱“魔方生活”）在市場上愈發(fā)穩(wěn)健。

按運營商資產(chǎn)持有方式劃分，當(dāng)下的長租公寓主要有輕、中、重三類運營模式。本文將從逐一分析三種模式的特點，使得投資者對魔方生活的運營模式有所了解，而在多種模式之下，魔方生活的運營能力表現(xiàn)突出，釋放成長價值。

(資料圖片僅供參考)

長租公寓資產(chǎn)運營模式面面觀

長租公寓發(fā)展至今，運營模式逐漸清晰，普遍意義上可將其分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三類。根據(jù)智通財經(jīng)APP了解，長租公寓的輕資產(chǎn)模式僅提供長租公寓的委托管理服務(wù)，不涉及物業(yè)的租賃與投資；中資產(chǎn)指公寓運營方向業(yè)主包租物業(yè)，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值；重資產(chǎn)模式則是運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，然后對外出租。

輕資產(chǎn)運營模式企業(yè)準(zhǔn)入門檻低，前期少量投入即可在短時間內(nèi)開展業(yè)務(wù)。因此，很多公司選擇輕資產(chǎn)模式運營，比如樂乎，目前樂乎團隊規(guī)模近千人，管理房源64587間。

事實上，以加盟/托管為核心的輕資產(chǎn)模式，在可對標(biāo)的酒店領(lǐng)域運用成熟。然而，長租公寓作為受政策推動、需求快速釋放的成長期行業(yè)，頭部企業(yè)仍在直營領(lǐng)域摸索，尚未跑出優(yōu)質(zhì)的模型，產(chǎn)品設(shè)計水平、成本控制能力、運營服務(wù)質(zhì)量遠(yuǎn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化輸出階段。因此，輕資產(chǎn)模式面臨諸多難點。比如，項目物業(yè)本身的多樣化和復(fù)雜性，使得產(chǎn)品難以標(biāo)準(zhǔn)化，給輕資產(chǎn)模式帶來合作的不穩(wěn)定性。

另外，行業(yè)長期發(fā)展的核心是要有穩(wěn)定的造血機能。輕資產(chǎn)模式更要在運營端節(jié)省成本，在收益端提高產(chǎn)品力水平和品牌附加值。部分輕資產(chǎn)模式的企業(yè)野蠻擴張，運營內(nèi)功卻遠(yuǎn)未跟上，因此導(dǎo)致暴雷頻出，比如青客公寓和蛋殼公寓。

與輕資產(chǎn)相比，重資產(chǎn)模式勝在對項目把控的穩(wěn)定性，品牌及產(chǎn)品塑造的標(biāo)準(zhǔn)性，系統(tǒng)及運營輸出的統(tǒng)一性。此外，重資產(chǎn)模式對持有方的資金及資源要求較高，因而多是國企、開發(fā)商、金融機構(gòu)采取該類模式。

比如招商蛇口，是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多在長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)盈利的公司之一，也是唯一一家連續(xù)多年此業(yè)務(wù)實現(xiàn)盈利的公司。目前招商蛇口正在運營的長租公寓大概有3.6萬間，主要布局在國內(nèi)的一線城市，強二線城市。

放眼國外，從成熟住房租賃市場的經(jīng)驗來看，開拓重資產(chǎn)模式，聚焦核心市場，不僅能夠保持穩(wěn)定的出租率，也能獲得更強的盈利能力。美國EQR、德國VONOVIA是重資產(chǎn)租賃模式的代表，租賃業(yè)務(wù)的毛利率均達(dá)到20%以上；而以輕資產(chǎn)模式為代表的日本大東建托，其租賃業(yè)務(wù)的毛利率僅9.1%。

值得關(guān)注的是，重資產(chǎn)模式其初始投入都占據(jù)相當(dāng)比重。且由于運營周期長、回報率低，長租公寓發(fā)展的背后一定需要資本的支撐，因此該運營模式進入門檻較高，且擴張速度較慢。

回顧幾年前房企系長租公寓的規(guī)?？癖迹坏菆鼍秃爸_(dá)成100萬間規(guī)模的玩家不在少數(shù)。經(jīng)過了這幾年的行業(yè)洗牌之后，房企系長租公寓雖然依舊保持一定速率的規(guī)模增長，但卻主動放緩了規(guī)模擴張的腳步。

與輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式不同，中資產(chǎn)模式以包租為主，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值。中資產(chǎn)模式彌補了輕、重資產(chǎn)模式的不足，與大型機構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，通常能夠降低每間租賃公寓的出租成本，且大大減輕了輕資產(chǎn)模式易受市場波動和監(jiān)管政策影響的風(fēng)險，更優(yōu)化了重資產(chǎn)模式前期投入成本高、投資回報周期長的不足。

此外，該模式下運營商往往利用集中采購制度、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及服務(wù)、卓越的管理能力及高技能的勞動力來維持較高水平的運營效率，有利于凸顯規(guī)模效應(yīng)。低擴張成本及高運營效率的特點能使中資產(chǎn)模式公寓運營商有效地拓展其公寓網(wǎng)絡(luò)，并從規(guī)模經(jīng)濟中獲益。

在規(guī)模的基礎(chǔ)之上，如何進行標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、專業(yè)化運營則是對租賃企業(yè)更高層次的考驗。中資產(chǎn)模式公寓運營商可將整棟物業(yè)進行改造出租，有統(tǒng)一化的管理、較低的平均成本、較高的房租收入，以及更廣闊的增值服務(wù)收費空間。而高質(zhì)量的服務(wù)和管理，有利于形成品牌效應(yīng)。在品牌效應(yīng)的作用下，中資產(chǎn)公寓運營商能夠為企業(yè)帶來更高的溢價和更大的客群，因此在盈利能力方面能獲得更好的表現(xiàn)。

魔方生活采用的直營模式即為中資產(chǎn)模式的典型代表。

從0到1再到N 規(guī)模效應(yīng)持續(xù)兌現(xiàn)

智通財經(jīng)APP認(rèn)為，回歸長租公寓的行業(yè)本質(zhì)，無論何種模式，底層邏輯是一致的，即管好每間房。這考驗的是企業(yè)的運營能力，比如成本把控、物業(yè)選取、產(chǎn)品設(shè)計能力、工程交付落地能力、供應(yīng)鏈的保證等等。能在規(guī)定的時間以及成本范圍之內(nèi)做出符合定位的產(chǎn)品和服務(wù)，在產(chǎn)品投入運營階段，讓所有環(huán)節(jié)都在合理的范圍內(nèi)，才能形成一個標(biāo)準(zhǔn)化的長租房運營流程。

因此，任何模式都是為真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)做準(zhǔn)備，而運營能力則是企業(yè)最核心的基本功，決定了企業(yè)的高度。魔方生活正是憑借出色的運營管理，才能實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴張。

招股書顯示，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：直營模式，以及加盟管理和第三方托管模式。公司直營模式的成長模式已然走通，從0到1再到N，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)兌現(xiàn)，實現(xiàn)盈利增長。

智通財經(jīng)APP了解到，魔方生活標(biāo)準(zhǔn)化的運營流程、產(chǎn)品和服務(wù)，使魔方生活能夠快速高效地擴大規(guī)模，從而穩(wěn)定交付高質(zhì)量的產(chǎn)品和全面的服務(wù)。公司以標(biāo)準(zhǔn)化及創(chuàng)新的能力達(dá)到業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運營效率。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，于往績記錄期間，魔方生活每套可用公寓的收入一直在中國五大集中式長租公寓運營商中排名最高。

規(guī)模效應(yīng)凸顯，體現(xiàn)在業(yè)績方面是公司運營直營公寓的量效齊升。2019-2021年間，公司直營公寓數(shù)分別為27712套、31881套和50074套，實現(xiàn)了三年內(nèi)規(guī)模翻番;得益于運營效率的不斷提升，數(shù)字化管理以及規(guī)模擴張帶來的運營成本降低，公司的經(jīng)調(diào)整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日進一步提升至18.6%。此外，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，魔方生活能夠在2021年實現(xiàn)1：115的員工與房間比例，為業(yè)內(nèi)最為優(yōu)化比例之一。

從行業(yè)來看，長租公寓市場規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.4%。而在萬億規(guī)模的市場之下，據(jù)弗若斯特沙利文報告，2021年中國機構(gòu)化長租公寓滲透率為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家（同年英國及美國的機構(gòu)化長租公寓滲透率分別為42.0%和30.0%），可見長租公寓這一行業(yè)仍是藍(lán)海。

機構(gòu)化程度低，市場結(jié)構(gòu)較為多元，產(chǎn)業(yè)鏈較長，，因此輕、重及中資產(chǎn)模式運營均有其存在的合理性和社會需求。展望未來，多種模式合理融合也是賽道企業(yè)的發(fā)展路徑之一。

魔方生活以中資產(chǎn)模式為主，兼具輕資產(chǎn)模式，并釋放出強大運營能力下的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，驅(qū)動其穩(wěn)健拓展更大的成長空間。魔方生活掘金千億藍(lán)海市場，增長潛力可見一斑。