經(jīng)歷兩年的艱難時光，如今的貝殼-W(02423)似乎正在逐漸走出低谷。
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剛剛過去的2022年，算得上是這家昔日的房產(chǎn)巨頭“涅槃重生”的一年：5月，貝殼以“雙重主要上市+介紹上市”的方式回港上市，打消了市場對中概股的疑慮;而在業(yè)績方面，隨著“一體兩翼”戰(zhàn)略推進、降本增效舉措落地，各項財報數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯改善，家裝家居業(yè)務(wù)更是有望成為第二成長曲線。
而在市場反響方面，股價的一路上行，似乎也預(yù)示著投資者正對這家成功“轉(zhuǎn)身”的巨頭重拾信心。在10月底達到股價最低點后，公司港、美股股價迎來強勢反彈，僅僅兩個月時間內(nèi)自最低點漲幅已分別達到180%與192%。
估值修復(fù)的同時，各家機構(gòu)亦紛紛給出樂觀預(yù)期：華安證券首予貝殼“買入”評級，稱房地產(chǎn)行業(yè)需求端修復(fù)在即，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)規(guī)模優(yōu)勢顯著;浙商證券報告則稱，較高的規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施競爭壁壘將為貝殼帶來更多的拓展機會。
股價與機構(gòu)一片唱好，是否表明貝殼已迎來左側(cè)布局時點?
盈利能力修復(fù) 主業(yè)環(huán)比增速跑贏大市
2022年第三季度，貝殼自2021年三季度以來首次實現(xiàn)盈利，成功扭虧為盈。公司單季度總交易額(GTV)為7371億元(人民幣，下同)，營業(yè)收入為176億元，環(huán)比增長28%;凈利潤為7.16億元，而2021年同期凈虧損為17.66億元。
近年來，隨著房地產(chǎn)市場遇冷，作為房產(chǎn)中介服務(wù)平臺的貝殼業(yè)績也不太樂觀：2017-2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，在2020年短暫實現(xiàn)全年盈利后，2021年繼續(xù)回歸虧損。
2019-2021年間，公司毛利率分別為24.49%、23.92%和19.59%，同樣處于下降趨勢。不過，2022年第三季度，毛利率回升至27.0%，相比去年同期的15.2%有明顯提升。
對于毛利率上升的原因，貝殼方面表示，相較于其他收入，貢獻利潤率較高的存量房業(yè)務(wù)收入占總收入比重提升。此外，利潤率較高的項目數(shù)量增多以及固定薪酬成本占新房業(yè)務(wù)凈收入的比例相對降低，致使新房業(yè)務(wù)的貢獻利潤率同比提高。
在全國房地產(chǎn)市場主要指標繼續(xù)下行的大環(huán)境下，三季度貝殼存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)環(huán)比有所改善。第三季度，貝殼存量房交易的總交易額為4490億元，同比增加18.7%，存量房業(yè)務(wù)凈收入為72億元，環(huán)比增長29%;新房交易的總交易額為2615億元，新房業(yè)務(wù)凈收入為78億元，環(huán)比增長17%。
從行業(yè)現(xiàn)狀來看，第三季度房地產(chǎn)市場仍在筑底，開發(fā)投資低迷態(tài)勢延續(xù)，各項指標處于低位。三季度全國商品房銷售面積32499萬平方米、銷售金額33308億元，兩項指標環(huán)比分別下跌14.2%和8.5%，同比跌幅分別為22.1%和20.4%;新房、二手房價格同環(huán)比持續(xù)下跌，30個重點城市商品住宅成交總面積5054.64萬平方米，較上季度增加6.2%，比去年同期減少30.0%，較上季度同比跌幅(-50.8%)收窄。
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，除了盈利能力有所改善之外，貝殼在“節(jié)流”方面亦成效顯著，這要歸因于公司自2021年3季度以來就在削減成本上動作頻頻：通過關(guān)閉低效門店、削減活躍經(jīng)紀人、轉(zhuǎn)化長期從業(yè)經(jīng)紀人的模式實施追求經(jīng)營效率的經(jīng)營模式，調(diào)整經(jīng)營質(zhì)量。
在成本端，貝殼三季度運營費用總額相比2021年同期(51億元)下降29.9%至35億元，其中一般行政費用下降26.4%至17.8億元，研發(fā)費用下降51.2%至5.09億元，銷售支出則小幅增長4.6%至12.58億元，主要是由于圣都家裝財務(wù)業(yè)績并表所致。
而在人員方面，截至2022年3季度，公司經(jīng)紀人數(shù)量和門店數(shù)量分別為40.3萬名和4.1萬家，較去年同期下降21%和24%。
主動收縮業(yè)務(wù)是公司扭虧為盈的重要原因之一。2022年三季度，公司經(jīng)營利潤為12億元，實現(xiàn)經(jīng)營利潤率為6.9%;經(jīng)調(diào)整利潤為21億元，經(jīng)調(diào)整利潤率為12.0%。
然而，因此帶來的公司季度MAU指標走弱趨勢亦不可忽視。根據(jù)公司提供的數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日止，公司最新移動活躍用戶數(shù)量平均為4240萬名，不僅沒有恢復(fù)去年同期4610萬名的水平，相較今年6月4300萬名的數(shù)據(jù)也有所下滑。
搶占萬億級賽道，家裝家居業(yè)務(wù)成長正當時?
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，目前貝殼的交易總額(GTV)主要來自四大業(yè)務(wù)，即存量房交易、新房交易、家裝家居和新興業(yè)務(wù)部分。2022年三季度，公司各項業(yè)務(wù)的交易額分別為4490億元、2615億元，20億元、247億元，其中存量房交易同比增長18.7%，新房交易同比下降36.2%，新興業(yè)務(wù)同比下降41.7%，而家裝家居業(yè)務(wù)則成為最大亮點，較去年同期的6600萬元呈現(xiàn)出快速增長勢頭。
2021年11月，貝殼宣布了“一體兩翼”的戰(zhàn)略方針，其中“一體”指的是房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，而“兩翼”則是指家裝業(yè)務(wù)和租賃(新興)業(yè)務(wù)。為此，貝殼設(shè)立了專注于家裝家居的“貝殼整裝大家居事業(yè)群”和專注于房屋租賃的“貝殼惠居事業(yè)群”，欲將房屋租賃和家裝業(yè)務(wù)與主業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同。
在家裝賽道，貝殼可謂早有布局：2020年，貝殼在北京上線了自營整裝品牌“被窩家裝”，正式進軍家裝行業(yè);2021年，貝殼重金收購圣都家裝，這筆對價為39.2億元人民幣的交易于2022年上半年完成，并在中期業(yè)績中正式并表，為當期財報帶來了亮眼的利潤增長。
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，圣都家裝屬于傳統(tǒng)家裝企業(yè)，多年來主要深耕于華東區(qū)域，而貝殼旗下家裝業(yè)務(wù)被窩家裝在北京發(fā)展迅速，2022年上半年已在北京市場交付近3000單。2022年二季度，貝殼裝修絕對交付工期有所縮短，對于竣工的消費者滿意度NPS(凈推薦值)也由1月的14%提升到6月的35%。
展望未來，圣都家裝將繼續(xù)擴大規(guī)模，由區(qū)域化轉(zhuǎn)向全國化布局;而據(jù)貝殼管理層透露，被窩將重點利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推動家裝業(yè)務(wù)數(shù)字化，持續(xù)在北京深耕，擴大市場規(guī)模。
多年來，家裝業(yè)務(wù)一直是房地產(chǎn)巨頭們熱切關(guān)注的賽道。一方面，家裝業(yè)務(wù)屬于住宅產(chǎn)業(yè)鏈的擴展業(yè)務(wù)，有利于房企的產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同布局，并發(fā)揮房企的供應(yīng)鏈優(yōu)勢;另一方面，傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤縮水、房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，都在促使房企們尋找新的利潤增長點。
在家裝市場，房企巨頭們早已多次試水：前有2015年萬科聯(lián)合鏈家推出“萬鏈”，后有巨頭們紛紛成立“鳳凰家裝”、“塘鵝”等自營家裝品牌。不過，其中大部分動作在高調(diào)“官宣”后便再無聲息。究其原因，一是家裝業(yè)務(wù)的利潤率不如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，二是家裝業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜、直接面向消費者，且缺乏行業(yè)統(tǒng)一評價標準，管理不善、過度營銷等問題均導致行業(yè)亂象叢生。
萬億級增長的市場規(guī)模，仍將吸引玩家們加速涌入，爭奪這份巨大的蛋糕。據(jù)貝殼研究院測算，2022-2030年期間我國住房裝修總需求每年在30-50億平米之間;據(jù)社科院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，家裝家居市場總體規(guī)模在2025年達到5萬億元左右，在2030年達到7萬億元左右，年均增長率超過6%。
對家裝家居業(yè)務(wù)的加碼，無疑將為貝殼的后續(xù)業(yè)務(wù)帶來更多的上行空間。
相比之下，公司的租賃業(yè)務(wù)則稍顯遜色。截至第三季度末，貝殼簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環(huán)比增長100%;其中，分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破5萬套，環(huán)比增長近70%，并已經(jīng)進入13個城市。
小結(jié)
展望后市，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復(fù)蘇，在業(yè)內(nèi)依靠大量房源構(gòu)筑競爭壁壘的貝殼仍將具有深厚的領(lǐng)先優(yōu)勢。以收購交易快速切入家裝家居市場、以數(shù)字化賦能家裝行業(yè)，對如今的貝殼來說無疑是一個好的開始，但要重回往日的“高光時刻”，貝殼要走的路還很漫長。
